4-1.意向成交、定金交付

签署意向成交应该注意什么,如何交定金,如何退订等?避免买房入坑,这些是购房者都需要了解的地方。

注意事项

一、签署意向成交应该注意什么

购房意向书的内容只是作为一种双方达成的预约协议,需要达到合同的基本条款。其中主要包含的内容通常为双方当事人的基本信息,认购房屋的面积,认购房屋的价格,双方达成协议的时间,以及违约责任认证和相关处理方法等条款信息。对于消费者来说,在签署购房意向书之前一定要对所预定的房屋以及开发商情况有所掌握。

二、如何交定金

1、查看开发商五证

五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证以及商品房预售许可证。这些证件当中,最重要的土地使用证和商品房销售(预售)许可证,它表明所售房屋是合法项目。如果没有预售许可证,就说明房子是五证不全。

五证齐全的房子才能够办理产权证,这也是购房的首要条件之一,如果五证不权购房者可能会面临极大的风险,其购房行为也无法受到法律的保护。因此在挑选房源时,查看五证是最为基本的前提条件,五证不全的房即便再便宜也不能买。

2、查看个人征信

如果是贷款买房,购房者要提前查询自己的征信情况,如果有问题则贷款很难获批,此时如果缴纳定金很可能会遭遇无法退回的情况,所以在确定购房之前要对自己的征信状况有明确的了解。另外使用公积金贷款的,还要了解公积金账户余额,事先计算可审批的贷款额度,合理规划资金的使用情况。

3、区分定金和订金

这两者虽然一字之差,但从法律角度来说却有本质的区别。定金是法律概念,具有担保性质,在商品房买卖交易中,购房者履行合同后,定金应当抵作价款或者收回,若购房者没有履行合同约定,则无权要求返还定金,开发商不履行合同,则双倍返还定金。在签订合同时,一定要看清合同上的是那种金,避免自己的权益受到损失。

而订金不是一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,不具备担保性质。若购房者不履行合同义务,并不代表他不能要回订金,若开发商不履行义务,也不需要双倍返还订金,在签订购房协议时一定要看清楚缴纳的是定金还是订金。

三、如何退订

退定金分为三种,主动退,协商退,被动退。

第1种,主动退。

当你和开发商说你不想要房子的时候,开发商直接退给你。这种情况几乎不存在,除非本来就是关系户,或者说关系已经很硬了,想不退给你都不行,一般不会出现这种情况,所以想要退定金或者退首付从而达到无成本退房的朋友们,千万不要有这种幻想,不管是不是“订金”,都不要直接跟开发商说你钱不够或者你看中了别的房子之类的话,这样也就给了对方不退你钱的证据,所以,不是关系特别硬,你就不要主动提退定金。

第2种,协商退。

一般都是你跟售楼小姐姐说你要退房子,小姐姐说我跟领导汇报一下,如果没有一口回绝,就可能还有机会,比如刚好他们房子都定出去了,还有人要买,刚好把你的换成她的,这样她卖房的工作量也完成了,也不影响你们的交易。这时候售楼小姐会给你提供一个可以操作的方案,这种协商退往往会要购房人承担一定的成本,也许是开发商,也许是售楼小姐,比起不退,购房业主也赚到了。

第3种,被动退。

开发商迫于压力不得不退,根据交付定金的阶段有不同的操作,比如,交了定金,合同还没有签订,那如果有不归属于双方的原因导致合同不能订立的,定金是要退个我们的,2003年就已经出现了明确的规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

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